Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
Често срещана практика при сделките с недвижими имоти е подписването на предварителен договор за покупко-продажба преди изповядването на нотариалната сделка за прехвърляне на собствеността. В настоящата статия ще се спрем на правната същност на този договор и неговото действие, както и ще обърнем внимание на някои от рисковете, които може да съпътстват неговото сключване.
Правна същност и действие на договора
Предварителният договор за покупко-продажба е съглашение, по силата на което едно лице се задължава да продаде на друго лице един недвижим имот, а последният се задължава да го купи срещу заплащане на една определена парична сума. По своята същност предварителният договор е едно обещание за продажба, той няма вещноправно действие и НЕ прехвърля правото на собственост. С него всяка страна поема задължението да се яви в един по-късен етап пред нотариус за сключване на окончателен договор за покупко-продажба. В практиката най-често предварителният договор се използва, за да се обвържат страните в една облигационна връзка за времето, необходимо чисто технологично за изповядване на окончателния договор за покупко-продажба. Това е времето, необходимо на продавача, за да се снабди с всички изискуеми документи за прехвърляне на собствеността и времето, необходимо на купувача, да обезпечи плащането на цената (например с банков кредит или по някакъв друг начин). В предварителния договор страните могат да договорят и допълнителни условия, например състоянието, в което ще бъде предаден имотa, уговорки за неустойка или задатък, обезпечителни уговорки и пр. Съгласието за сключване на окончателен договор може да бъде дадено под условие или със срок. В предварителния договор може да съществуват уговорки, които впоследствие да не станат част от окончателния договор, както и обратно – при сключване на окончателния договор страните да се споразумеят относно условия, които не са присъствали в предварителния договор. Практиката е наложила купувачът по предварителен договор да заплати при сключването му някаква част от продажната цена на имота като капаро, но това не е задължително и не е условие за валидност на договора. Съгласно чл.19 от ЗЗД договорът следва да бъде сключен в писмена форма и да съдържа „уговорки относно съществените условия на окончателния договор“. Това означава, че задължително в предварителния договор трябва да има достатъчно данни идентифициращи страните и имота, както и данни за размера и начина на плащане на продажната цена. Обикновено в предварителния договор страните се уговарят за ден и час, в който да се явят пред нотариус за изповядване на окончателната сделка. В случай че в уговорения ден някоя от страните не се появи, другата страна по договора може да иска от нотариуса съставянето на констативен протокол, който да констатира този факт и да служи на изправната страна като доказателство при последващата защита на правата й по съдебен ред. Както бе споменато предварителният договор поражда задължение за сключване на окончателен договор и право на всяка една от страните по него да предяви
Иск пред съда за обявяване на договора за окончателен
Този иск се предявява пред съда по местонахождение на недвижимия имот – чл.109 от ГПК и исковата молба подлежи на вписване в Службата по вписвания по местонахождение на имота. Делото по правило се води между страните по предварителния договор, но правото да се иска обявяване на предварителен договор за окончателен е прехвърлимо и наследимо, следователно страни в производството могат да бъдат и техните правоприемници, както и кредиторите им. Задължението на ответника трябва обаче да е изискуемо, така например, ако сключването на окончателния договор е било уговорено под отлагателно условие или срок, те следва да са настъпили. Също така предварителният договор следва да е валиден, т.е. да не е прекратен или развален и ищецът да е изпълнил задължението си по него или да е готов да го изпълни. Така, ако купувач по предварителен договор заведе иск по чл.19 от ЗЗД и съгласно предварителния договор плащането на цената следва да стане по време на сключването на окончателния договор, то съдът ще постанови обявяване на договора за окончателен под условие, че ищецът заплати дължимата продажна цена на ответника в двуседмичен срок от влизането в сила на решението. В случай че ищецът не изпълни задължението си в този срок, ответникът може да иска обезсилване на решението от съда. Освен, че следва да е готов да изпълни задължението си по договора, ищецът следва да е подготвен и да заплати дължимите по прехвърлянето такси и разноски. На основание чл. 364, ал.2 от ГПК съдът няма да издаде препис от решението, докато ищецът не представи доказателства, че е заплатил разноските по прехвърлянето и дължимите такси и данъци за имота. Влязлото в сила решение подлежи също на вписване в Службата по вписвания. Тъй като съдебното решение замества нотариалния акт, съдът следва да направи проверката, която прави нотариуса при сключване на договора, в това число и да провери дали ответникът е титуляр на правото на собственост. Съдът може да постанови решение, което замества окончателния договор, само в случай, че към приключване на устните състезания ответникът е собственик на имота. В тази връзка са и голяма част от
Рисковете при сключване на предварителен договор
или за какво следва да се внимава при подписването на такъв тип договори. Обикновено в практиката рискът при предварителните договори е за сметка на купувача, когато той е обезпечил сключването на договора със заплащане на някаква част от продажната цена. Това е така, защото, както споменахме, предварителният договор няма вещноправно действие и не прехвърля собствеността, нито пък гарантира възможността за нейното прехвърляне на един по-късен етап. Така например, ако след сключване на предварителния договор и преди вписване на исковата молба по чл.19 от ЗЗД, продавачът реши да се разпореди с имота ( да го продаде, да учреди ипотека върху него и пр.), то правата на третите лица са противопоставими на правата на купувача по предварителен договор, като за последния остава възможността да се брани с иск по чл.135 от ЗЗД (ако са налице основанията за това) или да иска връщане на даденото по предварителния договор, респективно двойния му размер, ако това е уговорено. Също така е възможно продавачът, в случай че е недобросъвестен, да сключи няколко предварителни договора за един и същ имот с различни купувачи. В този случай предимство ще има купувачът, който пръв е вписал в Службата по вписванията искова молба по чл.19 от ЗЗД, а за останалите остава възможността да искат връщане на даденото по предварителните договори или двойния му размер, в случай че това е уговорено между страните. Рискът за купувача в гореизброените хипотези идва от обстоятелството, че дори и при успешно провеждане на иск за връщане на даденото по предварителен договор, респективно двойния му размер, не винаги е възможно тези суми да бъде принудително събрани от имуществото на продавача, особено когато той се е разпоредил с единствения си недвижим имот.
Риск за продавача по предварителен договор съществува, когато същият не е обезпечил изпълнението на предварителния договор с капаро и купувачът неоснователно откаже сключването на окончателен договор. Подобно недобросъвестно поведение може да нанесе вреди на продавача, който в изпълнение на договорните си задължения се е снабдил с всички необходими документи, не е договарял с други контрагенти, изчакал е уговореният между страните срок за сключване на окончателен договор и в крайна сметка напразно е положил всички усилия и се е лишил от паричната сума, която би получил за този период, ако бе договарял с добросъвестен купувач.
