Придобиване по давност на съсобствен недвижим имот

            

Обичайно срещана житейска хипотеза е собствеността върху един недвижим имот да принадлежи едновременно на две или повече физически лица. Съсобствеността върху недвижими имоти възниква най-често вследствие на наследствено правоприемство и при прекратяване на брак, но тя може да произтича и от други юридически факти – дарение в полза на няколко лица, покупка на недвижим имот от няколко лица едновременно и т.н. Често задаван въпрос е възможно ли е един от съсобствениците да придобие по давност частите на останалите съсобственици и евентуално при какви условия. Настоящото изложение ще се спре накратко и най-общо на предпоставките за придобиване на съсобствен недвижим имот по давност като държи сметка, че спецификата на всеки отделен случай следва да бъде конкретно и задълбочено анализирана.

Съгласно чл.79 от Закона за собствеността „правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години“. Следователно, придобивната давност, като оригинерен способ за придобиване право на собственост, включва във фактическия си състав следните два елемента: владение и определен срок от време. Владението, от своя страна, изисква кумулативното наличие на обективен и субективен елемент. Обективният елемент представлява упражняване на фактическа власт върху вещта, посредством извършване на такива фактически действия, които недвусмислено манифестират власт върху имота като на собственик. Вторият е субективният елемент на владението – намерение за своене. Намерението се изразява външно чрез различни действия, които фактически запълват съдържанието на правомощието на собственика.  Субективният елемент на практика е трудно доказуем, защото е психическо състояние, поради което законодателят установява законова оборима презумпция в чл. 69 от Закона за собствеността – предполага се, че владелецът държи вещта като своя, освен ако не се установи, че я държи за другиго. Като елемент от придобивната давност упражняваното владение трябва да е спокойно (да не е установено с насилие), явно (да не е установено по скрит начин), постоянно (упражняването му няма случаен характер), непрекъснато (да не е било прекъсвано за период по-дълъг от шест месеца) и несъмнено (няма съмнение, че владелецът държи са себе си).

Един от основните въпроси, на който следва да отговорим в следващите редове, е прилага ли се презумпцията на чл.69 от ЗС в отношенията между съсобственици, доколкото поначало всеки един от тях има право да си служи и ползва общата вещ /чл. 31, ал.1 от ЗС/.

В общия случай съдебната практика приема, че в отношенията между съсобственици не е изключено приложението на презумпцията на чл. 69 от ЗС, но следва да правим разграничение на база основанията, на които е възникнала съсобствеността, както и основанията, на които е придобито владението на чуждите идеални части. Последните  могат да бъдат най-различни, поради което винаги при правен спор трябва да се изследва въпросът дали упражняването на фактическата власт е започнало за другиго, респективно липсва намерение да се държи цялата вещ като собствена, или един от съсобствениците е започнал да упражнява фактическа власт върху вещта на основание, което изключва владението на останалите.

Презумпцията на чл. 69 от ЗС се прилага на общо основание в отношенията между съсобствениците, когато съсобствеността им произтича от юридически факт, различен от наследяването. Във всеки случай, когато един от съсобствениците е започнал да упражнява фактическа власт върху вещта на основание, което изключва владението на останалите, намерението му за своене се предполага и е достатъчно да докаже, че е упражнявал фактическа власт върху целия имот в срока по чл. 79 от ЗС. И обратното, когато съсобственикът е започнал да владее своята идеална част, но да държи вещта като обща, то той е държател на идеалните части на останалите съсобственици и презумпцията се счита за оборена.

По различен начин стои въпросът в случаите, когато съсобствеността е възникнала вследствие на наследствено правоприемство.

Според константната съдебна практика, когато наследственият имот се владее от един от наследниците, той е владелец на своите части и държател на частите на другите сънаследници. След като основанието, на което е придобита фактическата власт, признава правата на останалите собственици не можем да говорим за владение, а за държане, при което, за да се придобие по давност правото на собственост, е необходимо да се предприемат едностранни действия, с които по явен и недвусмислен начин да се демонстрира намерението да се придобие имота за себе си, като тези действия следва да са доведени до знанието на останалите собственици. В противен случай презумпцията на чл. 69 от ЗС следва да се счита за оборена. Само ако държателят промени намерението си и превърне държането си във владение, в негова полза започва да тече придобивна давност, като в този случай е налице завладяване, за което е необходимо промяната в намерението фактическата власт да се упражнява вместо за другиго само за себе си, да намери външно проявление чрез действия, които недвусмислено да отричат правата на останалите съсобственици, това намерение да се манифестира явно спрямо тях и да достигне до тяхното знание. Важно обстоятелство е, че, за да породи целения правен ефект,  намерението за своене следва да е проявено пред останалите съсобственици, като демонстрирането му пред ползвател, друг държател или трети лица няма за последица възникване на правото на собственост, дори всички останали елементи да са налице. Съществено е действията на своене, покриващи съдържанието на правото на собственост, да са изявени пред съсобствениците по начин, че те да могат да разберат, че имота се свои изцяло от този, който упражнява и фактическа власт върху него.

Не е достатъчно едно лице да ползва имота според неговото предназначение, да поддържа и ремонтира същия, за да се приеме, че упражнява фактическа власт с намерение за своене, когато имотът е съсобствен, а е необходимо, за да се придобие по давност притежаваната от другия съсобственик идеална част от имота, намерението за своене да му бъде противопоставено по категоричен начин чрез действия, които демонстрират отричане на неговите права върху съсобствената вещ – отстраняване от имота, недопускане, оспорване на права. Завладяването на частите на останалите съсобственици и промяната на намерението за своене следва да се манифестира явно пред тях и да се осъществи чрез действия, отблъскващи владението им, освен когато това е обективно невъзможно. Тези обстоятелства следва да бъдат доказани във всеки отделен случай и доказването е в тежест на сънаследника, който се позовава на придобивна давност. При въведен спор трябва да се изследва въпроса след като упражняването на фактическата власт е започнало за другиго и следователно липсва намерение да се държи вещта като своя, кога държането е преобърнато във владение, насочено срещу собственика, т.е кога е настъпила промяната в намерението за своене на имота /interversio possessionis/. Превръщането на държането във владение не изисква някакъв специален акт, макар че може да съществува и такъв.

При липса на действия, които безсъмнено да отричат правата на досегашния собственик или владелец, промяната в намерението за упражняване на фактическа власт е скрита и не могат да настъпят последиците по чл. 79, ал. 1 от ЗС.

Когато, обаче, още от самото начало упражняването на фактическата власт е започнало от един от сънаследниците с намерението да държи целия имот като свой, то той е станал владелец на идеалните части на останалите и последващо манифестиране на промяна в намерението не е необходимо. Така например, когато още при смъртта на наследодателя един от неговите наследници се настани в наследствения имот, не допуска другите наследници в него, оспорва техните права, сам упражнява фактическа власт върху имота и извършва подобрения в него, то може да се счете, с оглед и на другите факти и обстоятелства, че този наследник владее изключително за себе си. Щом фактическата власт се упражнява от такъв собственик, то той не е държател на идеалните части на останалите съсобственици, а техен владелец.

Изискването за манифестиране на намерението за своене спрямо останалите съсобственици не може да се приложи за случаите, когато това обективно е невъзможно. Състоянието на обективна невъзможност се отнася за случаи, при които съсобствениците или изобщо не се познават, или между тях не съществуват никакви отношения поради трайна отдалеченост във времето и разстоянието. За обективна невъзможност е приет случай, при който упражняващият фактическата власт е имал съзнанието на изключителен собственик предвид незнанието му относно наличието на друг наследник. При тези условия от владелеца не може да се изисква нито да противопоставя владението си на другите сънаследници, нито да  проверява дали спрямо тях е достигнало това негово намерение да свои частите им. В тези случай не може да се говори за скритост на владението, каквато има, когато владелецът извършва действия с цел прикриване факта на владението от друго лице, претендиращо самостоятелни права върху същия имот.

Следва да се има предвид, че във всички случаи, за да могат да се приложат последиците на давността, следва владелецът изрично да се позове на този придобивен способ било то в производство по снабдяване с констативен нотариален акт за собственост, било то в рамките на съдебно производство.

*Моля да имате предвид, че настоящата статия има само информативен характер, същата не представлява правно становище или съвет и не съдържа изчерпателен анализ на поставените теми. Преди да предприемете действия във връзка с тази информация, следва да потърсите специализиран правен съвет по Вашият конкретен казус.