Разваляне на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане

Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане е двустранен, възмезден и алеаторен договор, по силата на който едната страна прехвърля собствеността върху свой собствен недвижим имот (или имоти) срещу насрещното задължение на другата страна да й осигури издръжка и гледане до края на живота й. Въпреки че този вид договор няма изрична нормативна уредба в българското законодателство, на практика намира много широко приложно поле, което налага и по-обстоен анализ на правата и задълженията на страните по него, както и на предпоставките за неговото разваляне. Както всеки един договор и този за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане може да бъде развален при неизпълнение, но за да отговорим на въпроса при какви обстоятелства може да стане това, на първо място трябва да изследваме характера на задълженията на страните по договора и начина на тяхното изпълнение.

Относно задълженията на страните

Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане е формален договор, той се сключва във формата на нотариален акт и със сключването му правото на собственост върху недвижимия имот преминава върху приобретателя. Следователно прехвърлителят по договора изпълнява своето основно задължение да прехвърли собствеността върху недвижимия имот веднага, още със сключването на договора, докато задължението на приобретателя е изначално неопределено по своя обем. Със сключването на договора той се е задължил да предоставя грижи и издръжка на прехвърлителя до неговата смърт, но към този момент не е ясно нито периода от време, през който ще следва да престира по договора, нито точния обем на неговото задължение. Според задължителната съдебна практика обемът от грижи и издръжка се определя от уговореното между страните, а при липса на уговорка се дължи цялата необходима издръжка и всички необходими грижи. Това означава, че приобретателят следва ежедневно да предоставя издръжка, включваща изцяло храна, режийни разноски, дрехи, лекарства и други;  да полага грижи за здравето, хигиената и домакинството на кредитора /според нуждата и възможностите му да се справя сам/. При задължение за издръжка и гледане, поето по такъв договор приобретателят дължи цялостната издръжка на прехвърлителя, без значение дали последният има средства за издръжка или други лични доходи. Ирелевантни са също възможностите на дължащия издръжка и гледане. Касае се за задължение с трайно изпълнение. Издръжката и гледането се дължат повтарящо се, ежедневно и не биха могли да бъдат заместени от еднократно или последващо престиране. Задължението по договора за издръжка и гледане е единно, неделимо и продължително и следва да се изпълнява цялостно и точно по вид, обем и качество. То трябва във всеки един момент да съответства на нуждите на прехвърлителя, като основно задължение на приобретателя по договора е да следи за тези конкретни нужди и да престира такава издръжка и гледане, които да са съответни на тях. Приобретателят, обаче, не е задължен да извършва всички действия по предоставяне на дължимата се грижа и издръжка лично, а може да направи това и чрез трето лице, което не е страна по договора. Това е възможно както в случаите, когато в договора има изрична уговорка в такъв смисъл, така и при липсата на такава уговорка, Третото лице трябва да действа от името и за сметка на приобретателя по договор и това трябва да е ясно за страните. В случай че недвижимият имот е прехвърлен на няколко лица, то достатъчно е само едно от тях да престира уговорените грижи и издръжка в пълен обем, за да се счита, че цялостното задължение по договора е изпълнено. В този смисъл Върховният касационен съд се произнесе с  Тълкувателно решение от 15 май 2012 по тълкувателно дело  №6/2011г., на ОСГК, в което прие, че разваляне на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД е недопустимо при неизпълнение на уговореното само от единия длъжник.

След като стана ясно какъв е обемът и характерът на задълженията на страните по договора, можем да изследваме въпроса при какви обстоятелства той може да бъде развален поради неизпълнение. Следва да се обърне внимание, че на основание чл.87, ал.3 от ЗЗД развалянето на този договор може да стане единствено по съдебен ред.

Разваляне на договора от страна на приобретателя

Както споменахме вече прехвърлителят има едно основно задължение по договора и то е да прехвърли правото на собственост върху недвижимия имот. Следователно приобретателят би имал иск за разваляне на алеаторния договор, в случай че се установи, че прехвърлителят не е собственик на имота. При това положение същият не би могъл да прехвърли собствеността на приобретателя, респективно за последния не биха възникнали насрещни задължения по договора. Тук интересна хипотеза, макар и рядко срещана в практиката,  представлява случаят, в който приобретателят вече е престирал грижи и издръжка по алеаторния договор. При тези обстоятелства той може заедно с иска за разваляне на договора да предяви и иск за връщане на даденото по него (в случая на неговата парична равностойност), както и иск за обезщетение на вредите от неизпълнението на основание чл.88. ал.1 от ЗЗД. Това е така, доколкото договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане не е за продължително или периодично изпълнение и развалянето му има обратно действие, което задължава страните да върнат обратно това, което са си разменили по него.

Разваляне на договора от страна на прехвърлителя

Много по-често срещаната житейска хипотеза е тази на разваляне на договора от страна на прехвърлителя. Това до някъде се дължи на алеаторната природа на договора и до невъзможността да се определи изначално обема и интензитета на грижите и издръжката, които следва да се престират по него. Както вече бе споменато задължението на приобретателя изисква постоянно и непрекъснато изпълнение, ден по ден, като същото не търпи забава.  Естеството на задължението е такова, че е поначало неотлагаемо, това, което се дължи днес не би могло да бъде отложено за утре, защото е жизнено необходимо. Следователно пропускът не може да се компенсира в последствие и изпълнението да бъде допълнено по-късно. Ето защо, предвид характера на задължението, всяка форма на неизпълнение – неточно, частично или забавено, се приравнява на пълно неизпълнение и е основание за развалянето на договора. Престацията по договора следва да е в такъв обем, че да позволи на прехвърлителя да води нормален и спокоен живот, такъв, какъвто е водил до момента, несмущавано и без намаление на жизнения му стандарт. В тази връзка константна и непротиворечива е съдебната практика, според която при всички случаи, когато нуждата на кредитора от грижи и издръжка според уговореното е останала неудовлетворена, е налице неизпълнение, което се счита за съществено и поражда право за разваляне на целия договор. Изключение може да се направи единствено в хипотезата на чл.87, ал4 от ЗЗД, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора. Дали изпълнението е незначително се изследва във всеки конкретен случай на база всички факти и обстоятелства по делото.

Предвид гореизложеното, в случай че изпълнението по договора е неточно или непълно, това би обусловило правото на прехвърлителя да предяви иск за разваляне на договора по реда на чл.87, ал.3 от ЗЗД. Както бе споменато развалянето има обратно действие и всяка от страните следва да върне на другата всичко, което е получила във връзка с договора. Прехвърлителят може да предяви иск за връщане на владението върху недвижимия имот (стига той да се владее на приобретателя), а приобретателят може да предяви иск за връщане на своята престация (в случая паричната равностойност на положените грижи и издръжка). Изправната страна има и правото на обезщетение по реда на чл.88, ал.1 от ЗЗД.

Съдебната практика приема, че правото да се иска разваляне на договора за издръжка и гледане е имуществено и като такова е наследимо. Всеки от наследниците може да упражни това право в обема на наследствения си дял, при което договорът следва да се развали за съответната част.

Тук следва да се обърне внимание и върху една по-особена хипотеза, при която  прехвърлителят необосновано не приема предлаганите му грижи и издръжка или така наречената забава на кредитора. Съдържанието на задължението за издръжка и гледане е от такъв характер, че не може да бъде изпълнявано, ако кредиторът не съдейства за това, ако той необосновано отказва да приеме предлаганото му изпълнение. В такъв случай се стига до забава на кредитора. Тя по своята същност не освобождава длъжника от задълженията му, доколкото нуждите на прехвърлителя не могат да останат неудовлетворени, но му позволява да трансформира задължението за издръжка в парично такова. Трансформацията на задължението в парично се допуска само в полза на приобретател, който е изправна страна по алеаторния договор и то само в хипотезата, в която кредиторът е изпаднал в забава. При отказ да се приема натурална издръжка, длъжникът, за да не изпадне и той в забава, трябва веднага да трансформира задължението си в парично и да продължи изпълнението така, без да чака съдебно решение за трансформация, доколкото нуждата на кредитора от средства за съществуване не търпи отлагане. За да се приеме, че длъжникът изпълнява точно задължението си, макар и трансформирано в пари, следва престираната от него сума да не е произволно определена, а да е достатъчна да покрива всички нужди и потребности на прехвърлителя, за задоволяването на които приобретателят е поел задължение с договора.

*Моля да имате предвид, че настоящата статия има само информативен характер, същата не представлява правно становище или съвет и не съдържа изчерпателен анализ на поставените теми. Преди да предприемете действия във връзка с тази информация, следва да потърсите специализиран правен съвет по Вашия конкретен казус