Продажба на съсобствен имот. Делба на имот
Често срещана житейска хипотеза е собствеността върху един недвижим имот да принадлежи едновременно на две или повече физически лица, като всяко едно от тях притежава определени идеални части от собствеността, с които може самостоятелно да се разпорежда – да продава, дарява, ипотекира и т.н. Същевременно, обаче, законодателят изисква определени правни сделки да бъдат извършвани единствено със съгласието на всички собственици на имота – учредяване на право на строеж, пристрояване, надстрояване и др. Съсобствеността върху недвижими имоти възниква най-често вследствие на наследствено правоприемство и при прекратяване на брак, но тя може да произтича и от други юридически факти – дарение в полза на няколко лица, покупка на недвижим имот от няколко лица едновременно и т.н. В практиката общото притежание на правото на собственост върху един имот често създава разногласия между съсобствениците по повод управлението на имота, но и най-вече по повод разпореждането с него. Разбира се, най-приемливата хипотеза е когато всички съсобственици са съгласни да се разпоредят по определен ред с имота и извършат това съвместно. За съжаление, в практиката това не винаги се получава. Обект на изследване в следващите редове ще са именно случаите, в които няма съгласие на всички собственици за съвместна продажба на съсобствения имот. В тази хипотеза, собственикът, който желае да продаде притежаваните от него имуществени права има следните възможности:
Продажба на идеални части от недвижим имот
На първо място, съсобственикът може да продаде идеалните си части на трето лице. Това той може да направи без съгласието на другите собственици, но е длъжен първо да им предложи да изкупят дела му при същите условия, при които го продава на третото лице (чл.33 от ЗС). В случай че никой от останалите собственици не желае да закупи идеалните части, то съсобственикът може свободно да ги прехвърли на трето лице. При изповядване на сделката продавачът представя писмени доказателства пред нотариуса, че е предложил своите идеални части на останалите съсобственици и декларира, че никой от тях не е приел това предложение. В случай че декларацията се окаже неистинска или сделката с третото лице се установи уговорена привидно във вреда на останалите съсобственици, то заинтересованият съсобственик може да предяви иск за изкупуване на идеалните части по действително уговорените условия.
В практиката покупката на идеални части от недвижим имот е по-рядко срещана хипотеза, предвид проблемите, които възникват при съвместното ползване и разпореждане с общата вещ. Много по-често се пристъпва към прекратяване на възникналата съсобственост и обособяване на отделни самостоятелни части от вещта за всеки един съсобственик (когато това на практика е възможно).Това може да стане чрез
Делба
Делбата на съсобствена вещ бива доброволна и съдебна. Всеки един съсобственик може да иска делба на съсобствена вещ, дори да има противна уговорка, стига това да не е забранено от закона и да е съвместимо с естеството и предназначението на вещта. Доброволната делба на имот представлява писмен договор с нотариална заверка на подписите между всички съсобственици на недвижимия имот, който подлежи на вписване в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. С този договор се прекратява съсобствеността върху общата вещ, като съсобствениците се споразумяват как да бъде разпределена собствеността между тях – кой имот (част от имот) в чий дял да бъде постановен и как да бъдат уравнени дяловете на останалите собственици. С този договор може да се предвиди целия недвижим имот да бъде постановен в дял на един съсобственик, който да уравни дяловете на останалите в пари. Съгласно чл.35, ал.2 от ЗС, когато в делбата участват недееспособни или отсъстващи, необходимо е първо разрешение на районния съд. Когато се извършва делба на наследствен имот, тя е нищожна, ако в нея не участват всички наследници.
Когато съделителите не могат да постигнат съгласие относно разпределянето на общото имущество е необходимо възникналия между тях спор да бъде решен от съда в производство по
Съдебна делба
Съдебната делба на съсобствен имот се извършва по правилата на делбата на наследство – чл.69 и сл. от ЗН и чл. 341 – 355 от ГПК. Производството по съдебна делба е двуфазно. В първата фаза на производството се разглеждат въпросите относно „оспорвания на произход, на осиновявания, на завещания и на истинността на писмени доказателства, както и искания за намаляване на завещателни разпореждания и на дарения“. В тази фаза всеки от съделителите може да възрази срещу правото на някой от тях да участва в делбата, както и срещу размера на неговия дял. Първата фаза приключва с решение, с което се допуска или не делбата. С решението, с което се допуска делбата, съдът се произнася относно въпросите между кои лица и за кои имоти ще се извърши тя, както и каква е частта на всеки съделител. След влизане на решението в сила тези въпроси не могат да бъдат пререшавани, като нова делба между същите страни за същите имоти и на същото основание е недопустима. С решението по допускане на делбата или по-късно с нарочно определение, съдът, по искане на някой от съделителите, който не ползва съсобствения имот, постановява кои от съделителите ще ползват имота до окончателното извършване на делбата и какви суми едните трябва да плащат на другите срещу ползването. Ако съсобственият имот е наследствен и наследодателят го е притежавал в съсобственост с трето лице, то делба на този имот в това производство може да се извърши единствено, ако първо между наследниците, от една страна и третото лице, от друга страна, се извърши делба на имота и то преди съставяне на разделителния протокол по делото.
Във втората фаза на делбата се извършва реалното разпределение на имотите, чиято делба е допусната. Тук се решават въпросите относно подобренията, направени в общия имот, разходите за поддържане на вещта или за заплатени във връзка с нея задължения, получените от нея плодове и др. След решаване на споровете за сметките между съделителите, съдът пристъпва към образуване на индивидуални дялове от имуществото, като имотите следва да се разпределят по възможност така, че всеки съделител да получи дял в натура (чл.69, ал.2 от ЗН). Например обща сграда може да бъде разпределена в отделни дялове само, ако дяловете могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни неудобства и преустройства и при спазване на строителните правила и норми ( чл.203 ЗУТ). Това се преценява въз основа на инвестиционен проект и експертиза на вещо лице, на която база съдът изготвя разделителен протокол, който се представя на страните за възражения. След предявяване на протокола и изслушването на страните по него, съдът го обявява за окончателен. При влизане в сила на окончателния разделителен протокол съдът призовава страните за разпределяне на дяловете. Ако те не се споразумеят относно разпределението на дяловете, разпределението се извършва чрез жребий. Съдът може да разпредели имотите и без жребий, когато тегленето на жребий се оказва невъзможно или много неудобно (например при разминаване в размера на частите на съделителите и в размера и стойността на имотите).
Изнасяне на неделим имот на публична продан
Когато имотът, чиято делба е допусната е неделим и не може да бъде постановен в дял, то същият се изнася на публична продан по реда на чл.483-501 от ГПК. Всеки от съделителите може да участва като наддавач в публичната продан на имота, както и може да изкупи имота при условията на чл.505, ал.2 от ГПК ( ако при съставянето на протокола по чл.492, ал.1 от ГПК заяви, че желае да купи имота по най-високата предложена цена). Ако няколко от съделителите желаят да изкупят имота, то се извършва нова продан само между тях при първоначална цена – предложената най-висока при първата продан. Ако при тази продан никой от съделителите не изкупи имота, то същият се възлага на наддавача – трето лице на делбата, който е предложил най-висока цена на първата продан. Получените от публичната продан суми се разпределят между съделителите, съобразно техните дялове.
Производство по възлагане на неподеляемо жилище
Законодателят е предвидил възможност на две категории субекти да поискат постановяване в дял на неподеляемо жилище срещу уравняване в дял на останалите съделители с други имоти или с пари.
Първата категория субекти това са преживелите или бившите съпрузи, когато се отнася до жилище, което е било съпружеска имуществена общност. Като условие за възлагане в този случай законодателят е предвидил тези съпрузи да нямат собствено жилище и на същите да е предоставено упражняването на родителските права по отношение на децата от брака.
Втората категория субекти това са наследниците, които при откриване на наследството са живели в жилището и не притежават друго жилище. Ако повече от един наследник отговаря на тези изисквания и желае да придобие в дял жилището, се предпочита този, който предложи по-висока цена.
Когато уравняването на дяловете в посочените две хипотези е парично, то сумата, заедно със законната лихва за забава върху нея, следва да се изплати в шестмесечен срок от влизането в сила на решението за възлагане (чл.349, ал.5 от ГПК). Едва след това правото на собственост се придобива от съделителя. Ако последният не заплати дължимите суми в посочения срок, решението за възлагане се обезсилва по право и имота се изнася на публична продан. Производството във втората фаза на съдебната делба приключва с решение, с което се прекратява възникналата съсобственост, а в изключителна собственост на всеки един от съделителите се възлагат обособени имоти, върху които имоти всеки от тях може да упражнява самостоятелно и необезпокоявано своето право на собственост.
*Моля да имате предвид, че настоящата статия има само информативен характер, същата не представлява правно становище или съвет и не съдържа изчерпателен анализ на поставените теми. Преди да предприемете действия във връзка с тази информация, следва да потърсите специализиран правен съвет по Вашия конкретен казус.
