Обезщетение за ползване на съсобствен имот

На практика доста често собствеността върху един недвижим имот принадлежи едновременно на две или повече физически лица. Съсобствеността може да възникне от различни юридически факти – при прекратяване на брак, при дарение в полза на няколко лица, при наследствено правоприемство или при покупка на недвижим имот от няколко лица едновременно и т.н. В съсобственост могат да се притежават и движими вещи, но настоящото изложение ще се спре единствено върху правото на ползване на съсобствен недвижим имот. Доколкото това е изключително разпространена хипотеза, то и много често възниква въпросът как следва да се разпредели ползването на имота между съсобствениците и какво се случва, ако само един или няколко от тях го използват според предназначението му. Съгласно чл.31, ал.1 от Закона за собствеността, то „всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им“. С други думи, всеки един съсобственик има право да си служи с цялата обща вещ, но същият не следва да ограничава или лишава другите съсобственици от възможността също да си служат с вещта, съобразно своите права.

Въпросът, който ще разгледаме в настоящото изложение е, какво се случва, когато един или няколко от съсобствениците си служат с цялата вещ, като същевременно възпрепятстват останалите собственици да си служат с нея. На първо място, следва да се съобрази обстоятелството дали съсобствениците са уговорили, или е налице решение на мнозинството, или установено от съда разпределение на ползването и способа на това разпределение, съгласно чл. 32 от Закона за собствеността. В случай че няма такова разпределение или действителното ползване на вещта не отговаря на него, то следва да се приложи разпоредбата на чл.31, ал. 2 от Закона за собствеността, според която, „когато общата вещ се използува лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване.“

Вземането по чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността съставлява право и способ за възмездяване на онзи съсобственик на една обща вещ, който е лишен от възможността да я ползва според обема от правата, които притежава в съсобствеността. Посоченото в хипотезата на чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността изискване общата вещ да се използва „лично“ само от друг съсобственик не означава, че той трябва непрекъснато да упражнява лично фактическа власт върху вещта. Според задължителната тълкувателна практика за личното ползване е ирелевантно по какъв начин ползващият съсобственик си служи с вещта – чрез непосредствени свои действия или такива на член на неговото семейство или чрез трето лице, на което безвъзмездното той я е предоставил. От значение е единствено обстоятелството, че с действията си засяга правата на другите съсобственици, като им пречи да ги реализират.

Причина за разместването на блага в имуществените сфери на съсобствениците е осъщественото само от единия ползване на съсобствената вещ, независимо дали той извлича реална полза от вещта. Използващият общата вещ съсобственик не може да се брани с възражение, че не е реализирал никаква или по-малка полза в сравнение с пропуснатата. Ако обаче той получава доходи от общия имот, като го ползва не лично, а отдавайки възмездно ползването на някой друг, то тогава отношенията между собствениците ще се уреждат съгласно правилото на чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността, а не по чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността. Във всеки случай, получилият доход съсобственик дължи на останалите съсобственици приспадащата им се част от реализираните доходи, независимо дали е получил покана за това.

За правото на обезщетение по чл.31, ал.2 от Закона за собствеността е ирелевантно също така дали неползващият съсобственик е изразил воля да ползва реално имота според правата си. Съгласно константната съдебна практика претендиращият обезщетението не следва да доказва, че е поискал да ползва вещта, а обратното, ползващият вещта съсобственик следва да предостави на неползващия такава възможност, която последният да е отказал да приеме. Задължителна предпоставка за възникване на правото на обезщетение обаче е неползващият собственик да е отправил писмена покана до ползващия вещта собственик за заплащане на обезщетение. Законодателят е предвидил единствено формата на поканата, но не и нейното съдържание. Съществено е в случая поканата да е получена от своя адресат. От момента на получаване на поканата за ползващия собственик възниква задължението да заплати обезщетение, както и същият изпада в забава при условията на чл. 84, ал. 2 ЗЗД. Веднъж отправена, писмената покана се разпростира неограничено във времето, докато трае съсобствеността или се прекрати ползването от съсобственика.

Ползващият съсобственик обаче има средство да се освободи от това свое задължение като предостави на неползващия съсобственик възможност да ползва имота според правата си в съсобствеността и му обезпечи реалното упражняване на това право. Това разрешение прие съдебната практика, за да се противопостави на възможността разпоредбата на чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността да се превърне в инструмент за противоправно обогатяване от страна на съсобственик, който в действителност не желае да ползва общата вещ, но се ползва от правото си да получи обезщетение. Така съгласно Тълкувателно решение № 5 от 24.06.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на Върховен касационен съд, ОСГК правото на обезщетение не би възникнало тогава, когато съсобственик отказва да приеме предоставената му реална възможност да ползва вещта съобразно своя дял в собствеността, защото в този случай няма лишаване от ползване, а нежелание да се ползва. Съществено тук е на неползващия собственик да е предоставена реална възможност за ползване на веща. Не е достатъчно единствено да е отправена покана до него за ползване на вещта, но и обективно да съществуват условията за нейното изпълнение. В тази връзка са от значение данните за вида, предназначението и местонахождението на имота, семейното положение на съсобствениците, тяхното местоживеене и всички други обстоятелства във връзка с конкретния казус. Върховните съдии също така приеха, че разпоредбата на чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността е приложима и при съпружеска имуществена общност, когато при фактическа раздяла общият имот се ползва само от единия съпруг.

В обобщение следва да кажем, че предпоставките за уважаване на претенцията по чл. 31, ал.2 от Закона за собствеността са три: имотът да е съсобствен на страните, ползващият съсобственик да използва имота изцяло или да ползва по-голяма от съответстващата на правата му част в съсобствеността и неползващият съсобственик да е отправил искане до него за заплащане на обезщетение за ползите, от които е лишен. Практиката приема, че приложимата погасителна давност относно обезщетението по чл. 31, ал. 2 Закона за собствеността е общата петгодишната такава по чл. 110 от Закона за задълженията и договорите.

*Моля да имате предвид, че настоящата статия има само информативен характер, същата не представлява правно становище или съвет и не съдържа изчерпателен анализ на поставените теми. Преди да предприемете действия във връзка с тази информация, следва да потърсите специализиран правен съвет по Вашият конкретен казус.