Подобрения в чужд имот

В настоящото изложение ще разгледаме въпросите за това какво представляват подобренията в недвижим имот, подлежат ли на възстановяване разходите, направени за тях и евентуално по какъв ред.

На първо място следва да отговорим на въпроса какво законодателят влага като дефиниция в термина подобрение. Съгласно трайно установената съдебна практика подобрение на един имот е налице само тогава, когато вложените труд, средства и материали са довели до увеличаване на неговата стойност.  Следователно, не всеки вид ремонтни дейности биха представлявали подобрения в недвижим имот, а единствено тези, вследствие на които пазарната цена на имота се е увеличила и при едно евентуално разпореждане или извличане на граждански плодове от него собственикът би получил по-висока цена от тази, която би получил преди извършване на подобренията. Касае се за подобрения, които са трайно прикрепени към недвижимия имот – движимите вещи, които могат да бъдат отделени без съществено увреждане на имота не подлежат на заплащане, тъй като не представляват подобрения. Не представляват подобрения също така разноските за поддръжката и нормалното използване на вещта, които обективно не ползват собственика на имота към момента на предаване на владението.

Законодателят е предвидил различен ред за обезщетяване на лицата, извършили подобрения в чужд имот, в зависимост от това  дали те са владелци, съсобственици или държатели на имота.

Подобрения, извършени от владелец

Когато подобренията в имота са направени от лице, което има качеството на владелец, то правото на обезщетение следва да се търси по реда на чл.72 – 74 от Закона за собствеността /ЗС/, в зависимост от това дали владелецът е добросъвестен или недобросъвестен. Съгласно чл. 70, ал.1 от ЗС „владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена“. Следва да се има предвид, че  нищожните сделки не могат по начало да бъдат основание за упражнявана на добросъвестно владение. Разликата между добросъвестния и недобросъвестния подобрител във връзка с правото им да търсят обезщетение за подобренията се отнася само до размера на обезщетението и правото на задържането на имота до неговото заплащане.

Добросъвестният владелец има право на обезщетение в размер на сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения, определена  към деня на постановяване на съдебното решение. Увеличената стойност на имота, съгласно разпоредбата на чл.72 от ЗС,  не представлява сбор от цената на отделните подобрения, извършени в него, а представлява разликата между цената на целия имот към момента на постановяване на съдебното решение и цената, която той би имал към същата дата, ако подобренията не бяха направени. На добросъвестния владелец е признато и правото на задържане върху имота до заплащане на подобренията, които са извършени преди да узнае за заведения срещу него иск за собственост, както и правото да ползва имота и на добивите от него до предявяване на иска за връщане на вещта. Правото на задържане, обаче, не му позволява да събира доходите от имота, нито правото да ползва същия след завеждане на иска за връщане на вещта. Това е така, доколкото от момента, в който срещу него се предяви иск за собственост, владелецът престава да се счита за добросъвестен, поради което дължи връщането на доходите и възмездяване на личните ползи, добити от имота, независимо от това дали му е било признато или не правото на задържане.

Когато владението е придобито на основание предварителен договор за покупко-продажба, то владелецът е приравнен на добросъвестен относно правото му на обезщетение за подобренията по реда на чл. 71-72 от ЗС.

Практиката приема, че когато наследник е извършил подобрения в общ наследствен имот, които подобрения са включени в цената на дяловете като извършени от наследодателя, то за него възниква правото да иска тяхното заплащане съгласно чл. 72 от ЗС, в качеството си на добросъвестен владелец.

Недобросъвестният владелец, от друга страна, има право на обезщетение за подобренията, които е направил, само в размер на по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения. На него не е признато правото на задържане на вещта, както и същият дължи на собственика добивите, които е получил или е могъл да получи от имота, както и обезщетение за ползите, от които го е лишил, след приспадане на разноските.

В случай че собственикът на имота е знаел, че се извършват подобрения в имота му и не се е противопоставил, тогава правата на недобросъвестния владелец ще се уреждат съгласно чл.72 от ЗС, а не съобразно чл.73 – 74 от ЗС.

Във всички случаи, за да бъде удовлетворено правото на обезщетение, подобренията следва да съществуват към датата на постановяване на съдебното решение. Касае се за частен случай на неоснователно обогатяване, поради което извършените разноски подлежат на обезщетяване единствено, доколкото водят до действително обогатяване на собственика на имота за сметка на владелеца, така и необходимите за запазването на вещта разноски.

Разходите за извършените строителни работи за запазване на имота се дължат от собственика на имота както на добросъвестния, така и на недобросъвестния владелец.

Подобрения, извършени от съсобственик

Малко по-различно стои въпросът, когато подобренията са извършени от съсобственик в съсобствен имот. На първо място, следва да разграничим случаите, в зависимост от това дали съсобственикът е манифестирал намерението си да владее целия имот само за себе си или е действал в качеството си на държател на общите части на останалите съсобственици. В първия случай отношенията между съсобствениците във връзка с подобренията ще се уредят по начина, посочен в чл. 72 и 74 от ЗС, с оглед на това дали съсобственикът-подобрител е добросъвестен или недобросъвестен владелец.

В другата хипотеза, когато съсобственик извършва подобрения на общата вещ в качеството си на владелец на своята част и държател на частите на останалите съсобственици, уреждането на отношенията ще зависи от това дали има съгласие между тях за извършването им. Ако има съгласие, разходите ще се разпределят съобразно чл.30, ал.3 от ЗС, според който всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. При липса на съгласие от останалите съсобственици, то подобрителят следва да бъде обезщетен  по правилата на водене на чужда работа без пълномощие – чл. 60 – 62 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/. В тази хипотеза, ако съсобственикът е действал и в свой интерес, другите съсобственици отговарят за поетите задължения, необходимите и полезни разноски, но само до размера на обогатяването им. Следователно, отговорността им се ограничава до по-малката сума измежду стойността на направените разходи и увеличената стойност на съсобствения имот.

Ако останалите съсобственици са се противопоставяли на подобренията, то обезщетението ще се определи по правилата на чл. 59 ЗЗД, според която разпоредба подобрителят ще има право на по-малката сума измежду сумата, с която сам се е обеднил /извършените разходи/ и тази на увеличената стойност на имота в резултат на извършените подобрения.

По реда на чл.61, ал.2 от ЗЗД, респективно чл.59 от ЗЗД ще се уредят отношенията и с етажен собственик, който е извършил подобрения в общите части на сградата, без да има взето решение на общото събрания за това.

Подобрения, извършени от държател

Когато подобренията в имота са извършени от лице, което има качеството на държател (например наемател на имота), то той не може да се ползва от разпоредбите на чл. 71 – 72 от ЗС. Неговите отношения със собственика за добивите, получени от имота и извършените подобрения ще се уреждат в съответствие с клаузите на договора, подписан между тях. При липса на договор, то правото на обезщетение ще бъде определено съгласно чл. 93 от ЗС за добивите и правилата за водене на чужда работа без пълномощие, респективно по правилата на неоснователното обогатяване за подобренията.

Съдебната практика прие и правото на обезщетяване на лице, с което собственикът на имота е живяло на семейни начала и което е извършило разноски за имота по време на това съжителство. Така според върховните съдии, ако това лице е упражнявало фактическата власт върху имота с намерение за своене, има право на вземане за подобрения, а ако е било държател – право на вземане за сумата, с която собственикът се е обогатил за негова сметка до размера на обедняването му.

Давността на иска за обезщетение за подобрения в чужд имот е общата 5 /пет/ годишна съгласно чл.110 от ЗЗД, но тя започва да тече от различен момент, в зависимост от това дали подобрителят има качеството на владелец или не. За добросъвестния и недобросъвестния владелец погасителната давност започва да тече от момента на прекъсване на владението, във всички останали случаи давността тече от момента на извършване на подобренията.

*Моля да имате предвид, че настоящата статия има само информативен характер, същата не представлява правно становище или съвет и не съдържа изчерпателен анализ на поставените теми. Преди да предприемете действия във връзка с тази информация, следва да потърсите специализиран правен съвет по Вашият конкретен казус.